テーマ１発注者がCMrに求めたことは？

本PJは、みなとみらい21中央地区における、民間事業者5社（大林組、京浜急行電鉄、日鉄興和不動産、ヤマハ、みなとみらい53EAST合同会社）による共同開発事業である。開発建物「横浜シンフォステージ」は、地上30階、総延床面積18万㎡を超える、オフィス・ホテル・店舗等にて構成される大規模複合施設である。さらには、区分所有建物であることから、建物内に共用部・専有部が存在し、用途で区分される専有部ごとに、区分所有者およびPJ関係者が異なるという特徴がある。CMrは、民間事業者5社（以下コンソーシアム）によるPJ推進における、量的・質的マンパワーの補充を行うべく、本プロジェクトへの参画を求められた。

テーマ２CMrが立てた目標は？

横浜シンフォステージには、共用部・専有部合わせて10種類を超える区分所有種別が存在した。共用部に関しては、区分所有者間でも異なる要望を持っている場合がある。この課題を解決するためにCMrは、コンソーシアムの要望を「公平」に施設計画に盛り込んだ上で、各所有区分が事業予算内で竣工を迎えることをプロジェクト目標として定めた。また、PJ全体のコスト管理を任されていたため、迅速かつ正確な対応を行うことでコンソーシアムから信頼を得ることを心がけた。コンソーシアムだけでなく、設計者、施工者、その他のPJ関係者に対しても、中立の立場で「公正」を保ちマネジメントを行うことをCM業務目標として定めた。

テーマ３CMrがとった手法は？

大規模複合施設ならではの情報マネジメント

大規模複合施設であることから、コンソーシアムの意思決定機関であるコンソーシアム定例、総合定例、設計定例の他、用途ごとに多数の分科会が設定されていた。分科会には各用途の関係者のみが出席していたため、全体共用部に影響を及ぼす課題が、分科会にて議題にあがる場合があった。CMrはPJ全体の動きを把握し、抜け漏れなく情報管理するため、全会議に出席しモニタリングを実施した。全体共用部に関係する分科会の議題については、CMrが課題を抽出し、設計定例で関係者全体へ情報共有することで、全員が議論に参加できるよう工夫した。

定例会議以外にも、適宜CM個別打合せを設定し、各社の懸念に丁寧に対応したことが、コンソーシアムからの信頼につながったと感じている。

コンソーシアムによる共同開発事業ならではの意思決定フロー

プロジェクト関係者が多く、コンソーシアムと設計施工者間における情報・資料のやりとりが煩雑になることが懸念された。そのため、工事施工段階の開始と同時に、コンソーシアムからの要望事項、設計施工者からの書類の発行は全てCMrに窓口を一本化することにした。窓口をまとめるだけでなく、CMrからの情報伝達は全てクラウドサービスに保存されたデータ「作業依頼シート」上にて行うことで、抜け漏れなく履歴を管理した。

　設計変更に関わるコンソーシアムの意思決定フローは、以下の通り：

1. ①設計者作成の図面、施工者作成の見積書をCMrが受領
2. ②CMrが図面・見積書の内容を確認し、各社負担金額（概算）を算出
3. ③図面・見積書・各社負担金額（概算）をCMRがコンソーシアムへ提出
4. ④コンソーシアム定例（隔週開催）にて、設計変更項目の採否を決定
   ※設計変更期限はCMrからコンソーシアムへ2ヵ月前からリマインドを継続
5. ⑤採用決定した設計変更項目を「作業依頼シート」にてCMrから設計者へ伝達
6. ⑥設計者から施工者へ設計変更指示書を発行、施工者が工事着手

ポイントは、設計変更項目が複数の所有区分に関係する場合もあるため、施工者より受領した見積書の内容を一項目ずつ確認し、CMrが各社の負担金額（概算）を独自に算出したことである。見積書受領から、短期間で採否判断が必要となることが予想されたため、着工時に、各社負担金額（概算）をもってコンソーシアムは意思決定を行うように、施工者は工事着手できるようにフローを確定した。

区分所有建物ならではのコストマネジメント

実施設計完了後の工事請負契約締結に向けたコスト協議に際し、工事総額予算だけでなく、各社の事業予算達成に向けたコスト管理が必要不可欠であった。設計者・施工者から提出されるVE・ＣＤ効果額は、事業者ごとに按分されておらず一括金額であった。CMrは150項目を超えるＶＥＣＤ項目を、事業者ごとに按分して積み上げることで、各社へのVE・CD効果額を明確化した。各社の事業予算を達成するために、設計者・施工者を含む関係者へ、事業者ごとに更なるVE・ＣＤが必要な金額を提示した。設計者・施工者と共に、追加のVECD検討を実施することで、各社事業予算内で着工を迎えることができた。

工事施工段階に入ってからは、前述の設計変更に関わるコンソーシアムの意思決定フローの中で、CMrが各社負担金額（概算）を算出する役割を担った。各社負担金額（概算）は、契約変更手続きに用いる金額とするために、金額算出の根拠をコンソーシアムに示した上で、定期的に精算金額へ置き換えを行った。工事期間中に提出された設計変更見積書250項目超の各社負担金額（精算）は、「区分所有コスト一覧」で常に管理し続けた。このように、CMrが区分所有建物特有の煩雑なコスト管理を一手に引き受けることで、コンソーシアム各社は他の開発業務に集中することができたのではと考えている。また、民間事業であるため、工事期間中の新規所有区分追加や、按分比率変更が生じる可能性があった。それらを容易に反映できるような「区分所有コスト一覧」を作成し、竣工直前の変更依頼にも短期間で対応することができるよう工夫も行った。

テーマ４発注者の評価は？

　2024年5月に開業した「横浜シンフォステージ」は周辺地域に賑わいをもたらし、新たな人の流れを創出している。CM業務に関しても、コンソーシアム各社からは「情報共有が非常に明確かつ円滑に行われ有難かった。中立な立場で事業を俯瞰して意見がもらえて、とても参考になった。」と評価をいただいた。

テーマ１発注者がCMrに求めたことは？

本PJは、みなとみらい21中央地区における、民間事業者5社（大林組、京浜急行電鉄、日鉄興和不動産、ヤマハ、みなとみらい53EAST合同会社）による共同開発事業である。開発建物「横浜シンフォステージ」は、地上30階、総延床面積18万㎡を超える、オフィス・ホテル・店舗等にて構成される大規模複合施設である。さらには、区分所有建物であることから、建物内に共用部・専有部が存在し、用途で区分される専有部ごとに、区分所有者およびPJ関係者が異なるという特徴がある。CMrは、民間事業者5社（以下コンソーシアム）によるPJ推進における、量的・質的マンパワーの補充を行うべく、本プロジェクトへの参画を求められた。

テーマ１発注者がCMrに求めたことは？

発注者である「学校法人電子学園」は1951年の創業以来、産業界が求める教育を展開し、人材を輩出し続けており、現在もなお時代の先を見て、世界を視野に入れながらいち早く社会のニーズに対応し続けています。今回は電子学園が運営している専門職大学の別館の新築による、地域活性化と新たな教育コンテンツの創出を目指したプロジェクトとなります。

計画地である墨田区が構想している“キャンパスコモン整備事業”の一角にテレビスタジオを計画することで、民間放送局との共同運営を目指したプロジェクトです。

そうした中で、建設発注行為の推進・技術支援と官・民・学の意向をまとめ上げるCMrの存在が必要とされました。

依頼を受けてCMrがまず必要だと感じたのは、プロジェクトに対して横断的に関与しながら仕組みづくりに協力するCMr体制でした。特色・性格・文化の異なる官・民・学の“想い”を施設に変換するには、プロジェクトの中心に立つCMrの力量が試されます。

三者それぞれの強みを活かし、弱みを補完できるように、発注者の限りなく近くに寄り添いながらも、常に四方に手が伸ばせるようなCM業務の推進が求められました。

テーマ１発注者がCMrに求めたことは？

発注者である「学校法人電子学園」は1951年の創業以来、産業界が求める教育を展開し、人材を輩出し続けており、現在もなお時代の先を見て、世界を視野に入れながらいち早く社会のニーズに対応し続けています。今回は電子学園が運営している専門職大学の別館の新築による、地域活性化と新たな教育コンテンツの創出を目指したプロジェクトとなります。

計画地である墨田区が構想している“キャンパスコモン整備事業”の一角にテレビスタジオを計画することで、民間放送局との共同運営を目指したプロジェクトです。

そうした中で、建設発注行為の推進・技術支援と官・民・学の意向をまとめ上げるCMrの存在が必要とされました。

依頼を受けてCMrがまず必要だと感じたのは、プロジェクトに対して横断的に関与しながら仕組みづくりに協力するCMr体制でした。特色・性格・文化の異なる官・民・学の“想い”を施設に変換するには、プロジェクトの中心に立つCMrの力量が試されます。

三者それぞれの強みを活かし、弱みを補完できるように、発注者の限りなく近くに寄り添いながらも、常に四方に手が伸ばせるようなCM業務の推進が求められました。

テーマ２CMrが立てた目標は？

官・民・学の協力体制構築

官（地域活性化）、民（新たな情報発信機関の開局）、学（教育コンテンツの創出）、それぞれの目標は本プロジェクトの場合、個別に実現できるものではなく、官・民・学が強固に協力しながら、“タッグ”を組んで設計・施工を推進する「“想い”をぶつけ合って生み出される形」により達成されると考えました。

縦横無尽のマネジメント

プロジェクトに横断的に関与しながら仕組みづくりに協力するためには「縦横無尽のマネジメント」を実行する必要がありました。

• 縦のマネジメント（発注者間の調整）
• 横のマネジメント（各種技術者間の調整）
• 時間軸のマネジメント（進捗に合わせた柔軟な関与）

まずは必要なマイルストーンを把握し、発注者と共有してプロジェクト目標を照らし合わせることで業務スコープを決定してゆきました。

テーマ３CMrがとった手法は？

官・民・学のコミュニケーション円滑化と技術補完

本プロジェクトにおける最大の特徴は、官・民・学、三者の結束の上に施設が成立する点にありました。文化・慣習・知識の質・発注のやり方などあらゆる点において意向の異なるこの三者だからこそ、通常のプロジェクトよりも意思疎通が特段に重要となります。

また、地域活性化・教育コンテンツの創出に向けた大学の別館であるテレビスタジオという独特の施設推進については、“不慣れ”な事態による、品質・コスト・スケジュールなどにおいての技術的な“見落とし”が生じやすい課題がありました。

CMrが三者の強みを引出し活かす、“パズル型”マネジメントを実施

そこで、コスト・スケジュール・品質に加えてマンパワーを時間軸と共に一元化し、リスク排除を主軸とした全般に渡る支援を行う手法をとることにしました。

具体的には“各種スキームの作成と管理”の実施です。通常はこの作業をCMrが淡々とこなす、という流れになりますが、本プロジェクトの目標は「官・民・学の協力体制構築」にあったことから、施設が完成するまでに“想い”がこぼれ落ちないように、三者の強みを活かし、弱みを補完することを意識していました。さらに三者合同プロジェクトの円滑な推進のため、CMrは足りないピースが何かを見極めて補完する“パズル型”マネジメント手法を実施しました。

＜コスト＞

【コストマネジメント】

• PJ予算書を作成し、事業予算を提案
• 設計から施工の全フェーズにて常に予算を見える化、期間中10回程度CMrが予算を調整（精算見積では予算内で契約）

• 予算との照合に必要な見積の妥当性検証を概算、精概算、精算、施工中増減2回の計5回実施。発注方式は設計施工の1社特命。高止まりの懸念があったため、概算時にはCMr側でも概算書を作成

＜スケジュール＞

【スケジュールマネジメント】

• CMrに情報を集約させ、プロジェクトの中心に立ちマイルストーンを制御
• 工事費合意スケジュールを日割り作成
• 全てのタスクを見える化し、関係者に共有することで一切の手戻りを排除

• 各種会議体の設定や主体的な参加
• 打合せ期間が空く際は備忘録を関係者に送付し、関係者間での意思疎通のタイムラグ発生を抑制
• 問題発生時には迅速なサポートでリスクの最小化

＜品質＞

• 発注者要求品質の達成に向け、各種契約書の内容を詳細に確認
• 発注者視点で、設計者、施工者、各種工事業者と協議を随時実施

• プロジェクト内の各社の複雑な契約状況をCMrが一元化し、時系列を整理
• 情報共有のタイミングを分析し、要望書などで関係者に根回し

• 発注/設計/工事/維持管理区分の明確化
• 建設協力金と連動した区分の構築で、竣工後の維持管理フェーズにおけるトラブルリスクの徹底排除

• 建設協力金スキームとプロジェクト費用の関係を見える化
• 維持管理区分整理も含めて、官・民・学の役割分担を位置づけ

テーマ４発注者の評価は？

三者協定により、“官・民・学で協力タッグ”の達成

三者が協力してタッグを組んだ結果、新たなコンテンツ創出の達成はもちろん、建物品質的な観点でも達成度の高い施設となりました。小規模ながらも、大学の別館として周辺施設との機能的調和が求められた本施設は、放送局としても価値のある建物となっています。

総合的なPJ運営のサポートと施設の品質に高評価

お客様である、学校法人電子学園　ご担当者様より以下のお声をいただきました。

「映像スタジオでありながらも、教育施設の両方の役割を持つ施設であるという特性をご理解いただき、計画当初より発注者、利用者、建設会社など関係各社の間に入り、細やかな調整を行っていただいた事で関係者だけでなく、地域の方や業界の方からも「いい施設ですね」とお褒めの言葉をいただく素晴らしい施設を作ることができました。コロナ禍もあり、リアルタイムで様々な課題、変更や要望が発生する中、適切な判断ができるよう、総合的にプロジェクト運営をサポートしていただけたと感じています。墨田から、地域や世界に誇れる施設を一緒に作っていただき感謝しています。