テーマ１発注者がCMrに求めたことは？

　計画地の霊山地区は、京都を代表する観光名所である東山の山麓にあり、市街地を一望できる絶好のロケーションに位置している。同時に、周辺には高台寺・八坂神社・清水寺などの歴史的建築物が点在しており、京都の景観形成上も重要なエリアとなっているため、美観地区、風致地区等の開発上の厳しい各種制限がある開発難易度の高い土地であった。また、敷地の一部は土砂災害特別警戒区域にも指定されており、開発行為への慎重な対応が求められた。計画するホテルは、独創的なデザインと高品質のサービスで、ハイエンド層をターゲットとしたラグジュアリーブランドとして世界に展開していたが、日本では初進出の案件であった。
　プロジェクトの成功に向けて事業者から、①東山の懐、高台寺に近接する計画地の事業ポテンシャルを最大限に引き出すこと、②魅力ある商品企画により事業性を高めること、③霊的な土地の開発に対する理解と、厳しい法令制限の解決を得ること、④日本初進出の外資系ブランドを円滑に導入すること、が求められた。特に、事業者と運営者の意思決定のタイミングとクリティカルパスが異なるため、双方の要求を統合したマネジメントが不可欠であった。

テーマ１発注者がCMrに求めたことは？

　計画地の霊山地区は、京都を代表する観光名所である東山の山麓にあり、市街地を一望できる絶好のロケーションに位置している。同時に、周辺には高台寺・八坂神社・清水寺などの歴史的建築物が点在しており、京都の景観形成上も重要なエリアとなっているため、美観地区、風致地区等の開発上の厳しい各種制限がある開発難易度の高い土地であった。また、敷地の一部は土砂災害特別警戒区域にも指定されており、開発行為への慎重な対応が求められた。計画するホテルは、独創的なデザインと高品質のサービスで、ハイエンド層をターゲットとしたラグジュアリーブランドとして世界に展開していたが、日本では初進出の案件であった。
　プロジェクトの成功に向けて事業者から、①東山の懐、高台寺に近接する計画地の事業ポテンシャルを最大限に引き出すこと、②魅力ある商品企画により事業性を高めること、③霊的な土地の開発に対する理解と、厳しい法令制限の解決を得ること、④日本初進出の外資系ブランドを円滑に導入すること、が求められた。特に、事業者と運営者の意思決定のタイミングとクリティカルパスが異なるため、双方の要求を統合したマネジメントが不可欠であった。

テーマ２CMrが立てた目標は？

　多くの難題を解決すべく、「チームビルディング」と「リレーション」に着目し、４つの推進目標を設定した。
①徹底的な敷地分析によりポテンシャルを発掘する
②コンセプトワードの早期提示による、多数の専門家の検討の方向づけをする
③予期せぬ課題に即応できるフレキシブルなプロジェクト運営体制とする
④ホテルPMとCMrの一体推進により事業者と運営者の双方に、踏み込んだ支援をする

テーマ３CMrがとった手法は？

１：敷地の徹底分析により、敷地と立地の制約条件とポテンシャルを全体の計画方針に反映。伝統的な「和」の要素の取り込み、京都の街並みへの調和に向けて関係者の検討を集約させる

　京都の街並み全体を俯瞰した広域からの「空間的分析」と、歴史的背景に　った「時間的分析」により、土地のポテンシャルを客観的に再評価した。景観シミュレーションや文献調査など専門家による分析をCMr が具体的なアクションに落とし込むことで、「自然環境」「起伏豊かな地形」「文化」に寄り添った総合的な計画方針を策定した。竹林整備、樹木保全、既存石垣塀の安全性対策、苔の再現などの景観形成に有効な対策においては、総合的な検証プロセスを促し、ホテル開業までの長期的な視点で推進した。
　デザインプロセスにおいては、プロジェクトの初期段階に、事業者から「幽玄」というコンセプトワードを提示することを提案した。参画する多数の専門家に共通の軸を示すことで、早期からの検討の質を向上させた。CMr がハブとなり定期的なワークショップを主宰し、事業者と運営者を交えた「ホテルのあるべき姿」や「京都東山にふさわしい建築」の議論の場を提供することで、「温泉旅館とホテルの融合」「能舞台」など、差別化につながる魅力ある商品計画が引き出された。

2：規制と事業性のすり合わせー発想の転換による価値創造

　計画地の最大の課題は、敷地にかかる多くの制限をクリアして建物高さを10mに抑えながら、ホテルの施設要件を満たすことにあった。敷地の一部は土砂災害特別警戒区域にも指定されており、開発許可が想定されたが、「京都固有の風景を守るため地形を変更しない」「近隣住民への配慮から工事期間は長期化しない」方針から、開発非該当を前提に関係者の合意形成を図った。
　建築は高低差のある敷地形状を活かし3棟の分棟配置としたが、面積がホテルの要求する施設要件に不足したため、「発想の転換による商品計画の考え方」を提案した。ランドスケープ、本来はゲストが通行しないエリアや裏動線など、建築以外のエリアやネガティブな条件からも付加価値を創出して、ホテルのフィーチャー・見せ場とした。ホテルの特徴となった能舞台は、竹林の景が透けて見えるルーバーデザインとすることにより、ホテルの背面としていたエリアの活用につながった。避難経路の大階段もアートガーデンの一部となるようにデザインして見せ場とした。商品計画の検討はホテルPMが事業者と運営者を支援し、具現化策の技術的検証はCMr が各専門家を取りまとめて推進した。

3：ECI方式の発注と、CMr・ホテルPMの一体推進による総合的課題解決

　コア業務（QCDSE管理）を担うCMr と、通常のCMのフレームに当てはまらないホテル開発特有の業務は、外資系ホテル開発に熟知したPMが担い一体的に推進することで、事業者と運営者の双方に踏み込んだ支援を行った。テーマごとにCMrが主導する実務分科会を設置し、各専門家との事前調整を行うことで、運営者への承認プロセスにおける手戻りを防止した。
　スケジュールマネジメントとしては、モックアップ等の重要クリティカルの管理のほか、竣工から開業までをCMrがハンドリングし、本工事・別途工事の隔てなく一括して調整を行った。事業者と運営者間のハンドオーバーを第三者性のあるCMrが主導することで、是正・追加工事の判断と手配を円滑にし、日本初進出のホテルの開業を軌道に乗せる支援を行った。
　発注方式は、敷地の施工難易度の高さを考慮し、ECI方式での施工者選定を提案。実施設計段階から施工者による見積精査を行うことでVE/CDの採否も現実感・納得感のある判断となり、予算目標金額を達成した。特筆すべきは、施工者から提案された「　回路」の計画である。狭隘な高台寺参道への工事車両の進入を避けて仮設通路を設けたことにより、観光地と寺社へ配慮するという画期的な工事計画を、充分な技術とコスト検証期間を以って実現できた。

テーマ４発注者の評価は？

　世界で展開してきたバンヤンツリーとは趣を大きく変えた「温泉旅館とホテルの融合」と「能舞台」で、先行する競合ホテルと一線を画した、高級ブランドの初進出を実現できた。多くの旅行・建築雑誌にも掲載され、国内及びインバウンドに好評を得ている。事業者と運営者からは「数々の困難を乗り越えたホテルづくりのパートナー」として高く評価を頂くとともに、プロジェクト関係者からは「難解なプロジェクトこそまた一緒に」と、CMr の業務の成果に信頼を頂くことができた。