projectⅡゆめが丘ソラトス新築工事 CM業務
運営シナリオから逆算した地域循環型施設の実現
- ポイント1 発注段階から運営視点を組み込み、地域循環と子育て支援の施設機能を実現
- ポイント2 事業者の少数精鋭体制を補完する意思決定運営
- 日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社 マネジメント・コンサルティング部門
ディレクター熊本 智子
テーマ１発注者がCMrに求めたことは？
沿線価値向上を実現する
少数精鋭体制でのプロジェクト推進
相鉄いずみ野線「ゆめが丘」駅前に、地域の交流拠点となる大規模な商業施設を開発するプロジェクトです。ESGの視点を取り入れた持続可能な街づくりの実現が重視され、相鉄グループとしては初の郊外型大規模開発として位置づけられました。沿線価値の核となる「食」「アクティビティ」「教育・文化」を軸に、地域の交流を生み出す拠点を、限られた予算とスケジュールの中で確実に実現することが求められました。私たちが参画したのは、基本計画段階にあたる2020年10月、コロナ禍の真っ只中でした。感染対策と事業継続の両立、そして先行き不透明な社会情勢の中で、柔軟かつ迅速な判断が求められる状況でした。発注者である相鉄アーバンクリエイツは少人数体制であったため、企画・設計から施工、テナント調整、開業準備までを横断的に支援できる外部パートナーの存在が不可欠でした。設計・施工一括発注の与件には、発注者の運営方針を明確に反映させることが求められ、開業後の運営を見据えた視点を設計段階から組み込む必要がありました。そのため、CMrには、発注者の意思決定を支える力、発注者の意図を現場へ的確に伝える力、関係者間の合意形成を図る交渉力、そしてプロジェクトの中核方針を揺るがせない判断基準の運用が求められました。私たちは「発注者理念を施設運営へ確実に反映させること」を軸に、各段階での判断と調整を積み重ね、発注者の意図を形にするマネジメントを実践しました。
テーマ２CMrが立てた目標は？
プロポーザル当初からの方針共有と
一貫したマネジメント実行
プロポーザル段階から発注者のサステナビリティ方針を正確に理解し、厳しい予算とスケジュールの中でもサステナビリティ関連項目の実現可能性を検討しました。設計・施工者、内装監理室までを巻き込んだマネジメントを実行し、地域住民や子どもたちの快適性・利便性の向上を目指しました。とりわけ、要件の中核である「地域との循環」「子育て配慮」「安全・最先端」という方針を守り抜くために、判断基準を明確化しました。また、同時多発的に発生する懸案事項の中でも、意思決定の密度とスピードを維持するため、CMrとして率直かつ建設的な意見交換ができる関係性の構築を重視しました。
工期は堅実に、賑わいは継続的に
第一に、発注・設計・工事・検査・引渡しなどの各工程において期日を厳守し、予算と工期の徹底管理を行いました。第二に、地域循環と子育て配慮というコンセプトをあいまいにせず、設計変更や VE の判断軸に組み込み、品質の確保を図りました。設計施工の発注与件には運営方針を具体的に反映し、厨房や調理器具を備えた1階のイベントスペース（Live Kitchen）、2・3階の催事・展示・セミナー等を行う交流スペース（SORATOS Room）など、施設の「使われ方」まで踏み込んだ仕様化を行いました。第三に、2022年のウクライナ情勢に端を発する地政学的変動により、資材調達が極めて不安定な状況となりました。半導体不足、木材価格の高騰などの複合的リスクに対し、代替材や工程見直しなどのシナリオをあらかじめ準備し、不確実性を前提としたプロジェクト推進体制を構築しました。第四に、付加価値の高い区画をあえて来館者や近隣住民、子どもたちのフリースペースとして開放することで、相鉄沿線およびゆめが丘駅エリア全体の価値向上を目指しました。単なる商業施設の開発にとどまらず、地方沿線における付加価値創出と地域のサステナビリティのあり方を、発注者とともに模索しました。
テーマ３CMrがとった手法は？
コンストラクションマネジメントの基本を忠実に実行
設計施工一括発注において、発注与件の精度をどこまで高められるかは、その後のプロジェクト運営を大きく左右します。詳細検討が十分でない段階から施設コンセプトと発注者理念を正確に把握し、与件に落とし込むことは難易度の高い作業ですが、想定されるリスクや事象を洗い出し、与件を整理しました。意思決定は週次で「決定・留保・再検討」に分類して管理し、期限と責任の所在を会議体で確定。その場でスケジュールに即時反映する運用を徹底しました。設計施工者や内装監理室を含む関係者全員が一体的・主体的に推進できる体制を構築し、CMrとしての中立的かつ統合的な立場からマネジメントを実行しました。図面レビューでは技術的妥当性に加え、「沿線価値への寄与」や「使い勝手」の観点も重視して検証。調達リスクに対しては、施工者と納期状況を共有し、代替材を事前承認など、スムーズに代替案へ移行できる体制を図りました。工種間の前後入替や「もの決めスケジュール」の調整、発注者の意思決定のサポートなど、コンストラクションマネジメントの基本を忠実に丁寧に実行しました。
運営を理解し施設計画に落とし込む
1階のイベントスペースには排気・給排水などの設備計画に冗長性を持たせ、2・3階の交流スペースには催事・展示・セミナーを想定した電源計画を組み込みました。屋上約3,000㎡の広場では、回遊性・安全性・眺望性・親子の滞留性を同時に満たすゾーニングを実現。全トイレにキッズトイレと授乳室を設け、安全性・利便性・プライバシー確保を重視しました。物流人手不足や高齢者対応、利便性向上を目的に自動配送ロボットを導入。館内動線整備やアプリ連携による受け渡しポイントの設置、公道走行リスクの整理などを関係機関と協議しながら具現化しました。また、生ごみを堆肥化し近隣農家へ提供スキームも構築。地域農家との協働による運用体制の確立を支援しました。
テーマ４発注者の評価は？
“地域循環”を建築と運営でつなぐ
予算内・期日通りの開業を達成しただけでなく、サステイナブル方針を理解し、その核を損なうことなく一貫して推進した点を高く評価いただきました。施工者への綿密なヒアリングを通じてコスト・工程の交渉材料を抽出し、図面上の不足や矛盾を早期に指摘・是正することで手戻りの防止。さらに、相互信頼に基づく率直なコミュニケーションが、発注者の少人数体制という特徴を、意思決定の俊敏さへとつなげた点も評価を得ました。
建築物の完成にとどまらず、「使われ続ける仕組み」を発注者と共に構築できたことは、学びの多いプロセスとなりました。開業後は来館者数が目標を上回り、屋上やアミューズメントは平日も賑わいが継続しています。自動配送ロボットや堆肥化などの取組は実証的な成果を経て、街づくり全体への波及が期待されています。
■プロジェクトデータ
＜プロジェクト情報＞
- 【名 称】ゆめが丘ソラトス（YUMEGAOKA SORATOS）
- 【所在地】神奈川県泉区
- 【種 別】新築・非住宅建築
- 【CM業務委託者】株式会社相鉄アーバンクリエイツ
- 【CMr】】日建設計コンストラクション・マネジメント株式会社
- 【CM業務契約期間】2020年10月 ～ 2024年8月
- 【CMrの選定方法】プロポーザル
- 【CMrの参画時期】基本計画段階、基本設計段階、実施設計段階、工事発注段階、工事段階
- 【設計者の選定方法】プロポーザル
- 【施工者の選定方法】総合評価
- 【設計・施工者の選定時期】基本計画完了時
＜CM業務内容＞
- 【全般】発注者の目標・要求の確認と更新、プロジェクトの推進と管理、設計者・施工者・監理者の選定・発注、プロジェクト構成員の役割分担の明確化と更新、プロジェクト情報管理、プロジェクトにおけるリスクについて説明、クレームへの対応、CM業務報告書の作成
- 【事業構想・基本計画】基本計画
- 【基本設計でのマネジメント】基本設計の方針検討、基本設計への支援と確認、基本設計図書等の内容の確認
- 【実施設計でのマネジメント】実施設計の方針検討、実施設計への支援と確認、実施設計図書等の内容の確認
- 【施工でのマネジメント】工事施工準備、工事施工、竣工・引渡し
- 【完成後のマネジメント】引渡し後のアフターケア・運営維持管理
